潍坊市嘉纳房地产开发股份有限公司
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买房基本常识三
 类别:政策法规 发表于:2019-05-17 共被阅读过 234
 四、根据房屋使用率、面积分类
    容积率:容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
    绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
    建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
    建筑面积:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
    房屋使用率:房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要标准,目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是,使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的,购房者不应盲目追求使用率,当超过合理的限度时,一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的,还是在设计上有所突破。
    销售面积:商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
    分摊面积:商品房应分摊的共有建筑面积包括:1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括:1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
    提醒购房者的是,容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系,低容积率不一定就代表着低密度;容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样,“容积率越低,舒适度越高”并不科学;容积率低,则土地开发成本高,房价也就会偏高;建筑密度低,则能留给小区园林规划的面积大,居住环境会更好。
    同时,使用率仅能作为选房的一个参考。同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间;同一楼栋不同户型,因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同,使用率也会有所不同;同一户型不同楼栋,因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异,使用率也不尽相同。要辨别使用率的真假,购房者一定要自己做验算,尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎。
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